Banyak calon pembeli menabung untuk DP lalu terkejut karena ada biaya tambahan puluhan juta rupiah yang harus dibayar tunai. Besarnya berbeda tiap bank, daerah, dan jenis rumah, tetapi komponennya relatif sama.
Daftar ini panduan umum. Angka dan aturan sebenarnya ditetapkan bank, notaris, dan pemerintah daerah. Selalu minta rincian tertulis sebelum menandatangani.
Komponen biaya yang umum
| Biaya | Keterangan | Perkiraan umum |
|---|---|---|
| Uang muka (DP) | Bagian harga yang dibayar sendiri. Ketentuan minimum mengikuti kebijakan bank dan aturan yang berlaku | Persentase dari harga |
| Provisi | Biaya persetujuan kredit | Sering sekitar 1% dari plafon |
| Administrasi | Biaya pengurusan berkas kredit | Nominal tetap, berbeda tiap bank |
| Biaya penilaian (appraisal) | Penilaian harga dan kondisi rumah oleh bank | Nominal tetap atau persentase |
| Asuransi jiwa dan kebakaran | Melindungi bank (dan Anda) bila terjadi risiko | Dibayar di muka atau bertahap |
| Notaris atau PPAT | Pembuatan akta jual beli dan pengurusan dokumen | Persentase dari harga, berbeda tiap daerah |
| BPHTB | Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dibayar pembeli | Persentase dari nilai di atas batas tidak kena pajak |
| Hak tanggungan dan balik nama | Pencatatan jaminan dan perubahan nama sertifikat | Nominal sesuai ketentuan |
| PPN | Pada rumah baru dari pengembang bila berlaku, kadang ada insentif | Tergantung aturan saat itu |
Memahami BPHTB
BPHTB dihitung dari selisih nilai perolehan dan batas bebas pajak:
Tarif ditetapkan pemerintah daerah dengan batas atas 5%, dan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) juga ditetapkan daerah dengan batas minimum nasional. Karena itu angkanya berbeda antar kota dan kabupaten. Cek aturan terbaru di daerah Anda.
Contoh dengan asumsi tarif 5% dan NPOPTKP Rp60 juta pada rumah Rp500 juta: 5% × (Rp500 juta − Rp60 juta) = Rp22 juta.
Contoh gambaran total
Rumah Rp500 juta, DP 20%.
| Komponen | Contoh |
|---|---|
| DP 20% | Rp100.000.000 |
| Provisi 1% dari plafon Rp400 juta | Rp4.000.000 |
| Notaris 1% | Rp5.000.000 |
| BPHTB (asumsi di atas) | Rp22.000.000 |
| Total di luar administrasi dan asuransi | ±Rp131.000.000 |
Biaya selain DP pada contoh ini sekitar Rp31 juta, atau sekitar 6% dari harga rumah. Asuransi dan administrasi akan menambahnya. Angka ini bisa Anda ubah sesuai situasi di simulasi KPR, pada bagian “Biaya awal”.
Biaya setelah serah terima
Jangan lupa pengeluaran setelah rumah mulai ditempati:
- Renovasi dan perabot. Rumah baru jarang langsung siap huni. Susun anggarannya di penyusun RAB.
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tiap tahun.
- Iuran lingkungan di perumahan.
- Listrik, air, internet, serta pemasangan baru bila belum tersedia.
- Perawatan rutin.
Tips
- Minta rincian biaya tertulis dari bank dan notaris sebelum akad.
- Bandingkan beberapa bank, bukan hanya bunga tetapi juga provisi dan asuransi.
- Sisakan dana darurat setelah DP dan biaya awal. Jangan menghabiskan seluruh tabungan.
- Periksa legalitas sebelum membayar apa pun: sertifikat, izin, dan reputasi pengembang.
- Hitung kemampuan bayar dengan skenario terburuk, termasuk saat bunga floating naik.
Tulisan ini bersifat informasi umum untuk perencanaan awal. Kondisi tiap bangunan berbeda, jadi konfirmasikan dengan tukang atau profesional sebelum mengambil keputusan besar.