Dua penawaran kredit, satu menyebut bunga 8% dan satu lagi 14%. Mana yang lebih murah? Jawabannya bisa mengejutkan: keduanya mungkin sama persis, karena yang satu bunga flat dan yang lain bunga efektif.
Perbedaan intinya
- Bunga flat dihitung dari pokok awal, selama seluruh tenor. Meskipun pokok Anda sudah berkurang karena cicilan, bunganya tetap dihitung dari jumlah awal.
- Bunga efektif (anuitas) dihitung dari sisa pokok pada tiap bulan. Makin lama Anda mencicil, makin kecil porsi bunganya.
Karena bunga flat tidak turun mengikuti pokok, bunga efektif yang setara dengannya harus lebih besar.
Contoh
Pinjaman Rp100 juta, tenor 5 tahun.
Bunga flat 8% per tahun:
- Bunga per tahun: 8% × Rp100 juta = Rp8 juta.
- Total bunga 5 tahun: Rp40 juta.
- Total dibayar: Rp140 juta, dibagi 60 bulan = Rp2.333.333 per bulan.
Bunga efektif yang menghasilkan cicilan sama (Rp2.333.333): sekitar 14,1% per tahun.
Jadi bunga flat 8% pada kredit lima tahun setara dengan bunga efektif kurang lebih 14%. Wajar bila angka 8% terdengar lebih murah daripada 14%, tetapi biaya aslinya sama.
Tabel konversi sebagai gambaran
| Bunga flat | Tenor | Bunga efektif setara |
|---|---|---|
| 5% | 10 tahun | ±8,7% |
| 6% | 3 tahun | ±11,1% |
| 8% | 5 tahun | ±14,1% |
| 10% | 3 tahun | ±17,9% |
Aturan kasar: bunga efektif kira-kira 1,7 sampai 1,9 kali bunga flat pada tenor beberapa tahun. Untuk angka yang tepat, gunakan alat konversi di simulasi KPR.
Mengapa penting untuk KPR
KPR umumnya memakai bunga efektif (anuitas), jadi angkanya sudah “jujur”. Namun penawaran kredit lain (kendaraan, multiguna, sebagian pinjaman online) sering menyebut bunga flat. Bila Anda membandingkan bunga KPR 9% dengan penawaran lain bunga flat 7%, yang kedua bisa jauh lebih mahal.
Tiga pertanyaan untuk bank atau penyedia kredit
- “Ini bunga flat atau efektif?” Jangan membandingkan bunga tanpa jenisnya.
- “Berapa total yang saya bayar sampai lunas?” Angka ini paling mudah dibandingkan.
- “Selain bunga, biaya apa saja?” Provisi, administrasi, asuransi, dan denda pelunasan dipercepat menambah biaya nyata.
Bunga fixed dan floating
Pada KPR, bunga biasanya fixed (tetap) untuk beberapa tahun pertama, kemudian floating (mengambang). Setelah masa fixed, cicilan bisa naik signifikan. Simulasi kami menunjukkan cicilan masa fixed dan masa floating secara terpisah supaya Anda tahu beban terburuknya. Lihat contoh di halaman simulasi KPR.
Cara memeriksa sendiri
Rumus cicilan efektif (anuitas):
r = bunga efektif tahunan ÷ 12, n = jumlah bulan
Sementara cicilan flat sederhana:
Samakan hasilnya, lalu cari r yang membuat kedua cicilan sama. Itulah bunga efektif setara. Alat konversi di situs ini melakukan pencarian itu secara otomatis.
Catatan
Bunga efektif di atas adalah suku bunga nominal tahunan. Bila ada provisi, administrasi, atau asuransi, biaya total sesungguhnya akan lebih tinggi dari angka itu. Bandingkan juga total pembayaran, bukan hanya bunga.
Tulisan ini bersifat informasi umum untuk perencanaan awal. Kondisi tiap bangunan berbeda, jadi konfirmasikan dengan tukang atau profesional sebelum mengambil keputusan besar.