Cara memakai simulasi KPR
- Isi harga properti dan DP. DP bisa dalam persen harga atau rupiah.
- Isi tenor, bunga fixed, lama masa fixed, dan bunga floating. Angka awal hanya contoh. Ganti dengan penawaran bank.
- Isi biaya awal (provisi, administrasi, notaris, BPHTB) bila ingin tahu dana tunai di awal.
- Isi penghasilan bila ingin melihat rasio cicilan terhadap penghasilan.
- Baca hasilnya: cicilan di masa fixed, cicilan setelahnya, total bunga, dan tabel ringkasan per tahun.
Rumus yang dipakai
cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
r = bunga tahunan ÷ 12, n = jumlah bulan
Setiap bulan, bunga dihitung dari sisa pokok, sisanya dari cicilan mengurangi pokok. Setelah masa fixed berakhir, cicilan dihitung ulang dari sisa pokok dengan bunga floating dan sisa tenor.
Contoh hitungan
Rumah Rp500 juta, DP 20% (Rp100 juta), plafon Rp400 juta, tenor 15 tahun, bunga 7% fixed selama 3 tahun, lalu 11% floating.
| Hasil | Nilai |
|---|---|
| Cicilan masa fixed (3 tahun pertama) | ±Rp3.595.000 per bulan |
| Cicilan setelah masa fixed | ±Rp4.383.000 per bulan |
| Total pembayaran kredit | ±Rp760,5 juta |
| Total bunga | ±Rp360,5 juta |
| Biaya awal di luar DP (provisi 1%, notaris 1%, BPHTB 5%) | ±Rp31 juta |
Perhatikan bahwa cicilan naik hampir Rp800 ribu per bulan setelah masa fixed. Hal ini sering luput dari perhatian saat orang hanya melihat cicilan di tahun-tahun awal. Bila bunga tetap 7% sepanjang tenor, cicilannya ±Rp3,6 juta dan total bunga ±Rp247 juta. Gunakan simulasi ini untuk menguji skenario terburuk, bukan hanya yang paling ringan.
Bunga flat dan efektif
Banyak penawaran kredit, terutama untuk kendaraan atau multiguna, menyebut bunga flat. Angka ini tampak kecil tetapi menyesatkan bila dibandingkan langsung dengan bunga KPR yang efektif.
| Bunga flat | Tenor | Bunga efektif setara |
|---|---|---|
| 6% | 3 tahun | ±11,1% |
| 8% | 5 tahun | ±14,1% |
| 10% | 3 tahun | ±17,9% |
| 5% | 10 tahun | ±8,7% |
Gunakan alat “Konversi bunga flat ke efektif” di atas untuk angka Anda sendiri. Penjelasan lengkapnya ada di bunga flat vs efektif.
Yang tidak ikut dihitung
- Asuransi jiwa dan kebakaran, yang umumnya wajib dalam KPR dan dibayar di awal atau bertahap.
- Denda dan penalti pelunasan dipercepat.
- Perubahan bunga floating yang sebenarnya. Nilai yang Anda isi hanya perkiraan.
- Biaya perawatan, PBB, dan iuran lingkungan setelah rumah ditempati.
Daftar biaya yang biasanya muncul saat membeli rumah dengan KPR dibahas di biaya awal beli rumah dengan KPR.
Kesalahan yang sering terjadi
- Hanya menghitung cicilan. Dana tunai awal (DP dan biaya) sering lebih memberatkan.
- Mengabaikan kenaikan setelah masa fixed.
- Membandingkan bunga flat dengan bunga efektif.
- Menghabiskan rasio cicilan sampai batas atas sehingga tidak ada ruang untuk kebutuhan lain.
- Menganggap simulasi sebagai persetujuan kredit. Persetujuan tetap ditentukan bank setelah penilaian.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah hasil simulasi sama dengan perhitungan bank?
Biasanya dekat, tetapi tidak selalu sama. Bank dapat memakai pembulatan, tanggal jatuh tempo, asuransi, atau skema bunga yang berbeda. Gunakan simulasi sebagai gambaran, lalu minta tabel angsuran resmi dari bank sebelum menandatangani perjanjian.
Apa itu masa fixed dan bunga floating?
Masa fixed adalah periode awal ketika bunga dikunci (misalnya 3 tahun). Setelah itu bunga mengambang (floating) mengikuti kebijakan bank dan kondisi pasar, sehingga cicilan bisa naik atau turun. Simulasi ini memakai bunga floating yang Anda perkirakan sendiri, karena nilai pastinya tidak bisa diketahui di depan.
Berapa rasio cicilan terhadap penghasilan yang aman?
Patokan umum yang sering dipakai adalah cicilan tidak lebih dari sekitar 30% penghasilan bersih, dan banyak bank menilai total seluruh cicilan utang di kisaran 30–40%. Ini bukan aturan baku. Kebijakan tiap bank berbeda, dan kebutuhan hidup Anda sendiri juga perlu dipertimbangkan.
Kenapa bunga efektif hasil konversi jauh lebih tinggi dari bunga flat?
Karena bunga flat dihitung dari pokok awal terus-menerus, padahal pokok Anda menurun tiap kali mencicil. Bunga efektif dihitung dari sisa pokok. Agar cicilan sama, bunga efektif harus lebih besar. Sebagai gambaran kasar, bunga efektif sering mendekati 1,7–1,9 kali bunga flat pada tenor beberapa tahun.
Apakah angka BPHTB dan biaya awal akurat?
Itu hanya asumsi yang dapat Anda ubah. Tarif dan batas NPOPTKP BPHTB ditetapkan pemerintah daerah, dan biaya provisi, notaris, serta administrasi berbeda tiap bank dan notaris. Gunakan angka dari penawaran resmi.